June 20, 2021

Real Estate

フィリピン発の不動産投資信託として昨年8月ごろに上場した財閥アヤラ系列の不動産ファンド、通称Aリートが新たに10物件新規取得したことがわかりました。同系列のデベロッパーアヤラランドからの譲渡による取得となるようです。 10物件の総資産価値は154億6400万ペソにも及ぶそうで、これによりAリートの保有資産(不動産資産)はこれまでの1.5倍の520億にまで跳ね上がるとのこと。しかもアヤラランドは譲渡と引き換えに4億8325万口のAリート株式を追加取得しており、これによりAリートの資本金は295億ペソに増えるとのこと。 国内経済が縮小し、新規分譲や不動産売買も行き詰るなか同系列の財閥内部での資本取引や不動産取引による財務体制の調整、ということなのでしょうか?デベロップメント事業が進捗しない中で資金をリートに寄せて不動産取得にてファイナンスしている印象を受けます。

2020年1~9月期の連結決算報告によると大手不動産開発会社10社のうち9社で昨年比で減益であることがわかりました。2020年3~5月に行われた最強度のロックダウンにより開発中の建設が完全に停止した他、ホテル業や商業施設のリース料金などで大きな減収となったためとのことです。 不動産開発各社はこれまで住居コンドミニアムや分譲オフィスなどをプレセールという手法で販売しており、建設途中からでも資金回収を行う方法で販売代金を回収し、次の開発を早々に始めることで常に開発を行っていましたがロックダウンによる減収減益は恐らくキャッシュフローにも大きな影響を与えていると想定されます。不動産開発は「継続」がカギ…大きな動きが起きる予兆にならないことを願います。 以下、NNAより原文記事 不動産大手10社、1~9月期は9社減益 フィリピンの不動産大手10社の2020年1~9月期連結決算が出そろった。大手財閥アヤラ・コーポレーション傘下で業界最大手のアヤラ・ランド(ALI)をはじめ、9社が大幅な減益だった。新型コロナウイルスの影響で商業施設やホテル事業などで売り上げが低迷したことが響いた。 アヤラ・ランドは純利益が72.6%減の63億6,700万ペソ(約137億円)、売上高が48.1%減の624億6,400万ペソだった。売上高を事業別に見ると、不動産開発が57%減、ホテル・リゾートが52%減、ショッピングモール賃貸が51%減と、それぞれ大幅に落ち込んだ。 3月中旬から5月中旬まで続いた新型コロナ対策の厳格な外出・移動制限措置では、全ての建設作業が一時中断したほか、ショッピングモールの営業や宿泊施設の運営なども制限された。 この影響で、大手財閥SMグループ傘下のモール開発・運営大手SMプライム・ホールディングスなど、全国でモールを展開する各社が大幅減益となった。メガワールド傘下の観光開発企業グローバル・エステート・リゾーツ(GERI)も純利益が54.3%減った。 一方、ダブルドラゴン・プロパティーズは純利益が55.1%増の38億ペソ、売上高が41.3%増の97億9,400万ペソと唯一、増収増益となった。不動産販売やホテル事業が落ち込んだものの、賃貸収入が61%増えたことが寄与した。同社は22年までに、賃貸用不動産を120万平方メートルに拡大することを目指している。

2018年に大規模な資金洗浄(マネーロンダリング)が摘発されて以降、フィリピンの金融庁は反資金洗浄に関する取り締まりを積極的に強化しています。 その一環の取り組みとして今回、不動産取引(開発や仲介)におてい750万ペソ以上の取引が行われた際にその取扱いを行ったデベロッパーや仲介業者にはAMLCという反資金洗浄評議会の電子システムへ報告する義務が新たに発生するそうです。 不動産取引が実際に資金洗浄の舞台として使われた事実はこれまでにあまり記憶にありませんが、いずれにしても不動産取引における取り締まり強化となります。 以下はNNAの記事になります。 不動産取引など、反資金洗浄の登録必要に フィリピンで反資金洗浄法の改正案が成立したことを受け、不動産開発業者や仲介業者、オンラインカジノ事業者(POGO)は3月16日までに反資金洗浄評議会(AMLC)の電子報告システムに登録することが義務付けられた。15日付ビジネスワールドが伝えた。 法改正は、マネーロンダリング(資金洗浄)防止の強化を目的としており、不動産開発・仲介業者とPOGOが新たに監視対象となった。不動産開発・仲介業者は750万ペソ(約1,640万円)、POGOは500万ペソを超える取引についてAMLCに報告する必要がある。 AMLCの電子報告システムへの未登録は犯罪行為とみなされ、資産規模に応じた罰金を科す。資産規模が1,000万ペソ以下の事業者には1万~50万ペソの罰金、資産規模が500億ペソ以上の事業者には最大で500万ペソの罰金が科せられるという。

不動産大手大手コンサルのリーチウによりますと20年のオフィスリースは7割減という結果であったようです。コロナ対策のためのロックダウンの結果、テレワークが促進されたほか、オンラインカジノ業者が多く撤退したことが要因として挙げられています。 これらのオフィス離れが住居系不動産の賃貸需要につながればよいのですが、今のとことそのような傾向はミクロな視点では少ないようで、7割減少したオフィスリースの中では撤退という判断が多いのか帰国する外国人が後を絶ちません。その結果、住居のリースも減少傾向が止まりません。 以下、NNAより抜粋 オフィスのリース、20年は7割減=リーチウ フィリピンの不動産コンサルティング会社リーチウ・プロパティー・コンサルタンツによると、2020年のオフィスの新規リース面積は前年の190万平方メートルから70%減少した。新型コロナウイルス感染拡大の影響で急減した。21年は回復する見通し。8日付マニラスタンダードなどが伝えた。 コロナ禍で在宅勤務が増え、オフィス需要が減ったことや、中国系を中心とするオンラインカジノ事業者(POGO)の撤退が相次いだことが主な要因だった。 リーチウは21年について、経済再開に伴って在宅勤務から出社に切り替える企業の増加が見込めると指摘。POGOに対するフランチャイズ税の課税が最高裁判所の決定で中止となり、事業者の撤退に歯止めがかかることなども期待でき、回復が進むと予想した。 不動産市場全体に関しても、商業、小売りスペースの需要が事業者の営業拡大で増えていることなどを挙げ、回復が進んでいるとの見方を示した。

PHリゾーツ・グループ・ホールディングスが親会社のウデンナ・コープ社より新規で株を発行することで新たな資金を調達するようだ。 PHリゾーツはセブ島マクタンの統合型リゾート「エメラルド・ベイ」のA・B棟が完成したと発表した。2021年末までにリゾートのソフトオープンを目指しており、今回の発表により施工が順調に進行していることが伺える。 エメラルド・ベイにはカジノエリアがあり、ソフトオープン後は周辺地域は一層の人気を博するだろう。 また、ラプラプ市政府と7年の独占契約を結んでいるため周辺をリードすることが予想される。 以下、Mayalaより PH Resorts to raise P2.8B PH Resorts Group Holdings Inc….

今年8月に国内初の不動産投資信託REITの公開に踏み切ったアヤラランドですが、今回、国内2件目のREIT上場としてダブルドラゴンが上場の申請を行ったようです。 国内不動産投資の小口化として幅広い個人投資家の受け入れも容易になるREIT上場ですが、先行案件のAyala REITは公開後から株価が下がり、依然として公開直後の株価を下回っています。コロナの影響を強く受けているフィリピン不動産市場ですがその影響をもろに受けているといったところでしょうか? 国内でのREIT上場はこの他にも大手デベロッパーが上場予定を発表していますが、現状として本格的に動きがあるのはこのダブルドラゴン社のみとなります。 以下、NNAより抜粋 REIT上場申請 ダブルドラゴン、国内2件目 フィリピンの不動産開発会社ダブルドラゴン・プロパティーズは23日、証券取引委員会(SEC)に不動産投資信託(REIT)の上場を申請した。REIT上場は国内で2件目。最大147億ペソ(約318億円)を調達し、産業倉庫などの新設に充てる。規制緩和を追い風に大手財閥アヤラ・コーポレーション系が初の上場を果たしたのを皮切りに、複数の不動産開発会社も相次ぎ上場の準備を進めている。   ダブルドラゴンは傘下のREIT法人DDMP REITが発行体となり、来年2月26日にフィリピン証券取引所(PSE)への上場を目指す。アヤラの不動産子会社アヤラ・ランド(ALI)の傘下Aリートは136億ペソを調達しており、これを上回る規模になる見込み。 投資物件には、DDMP REITが保有するマニラ首都圏パサイ市のマニラ湾近くに立地する複合ビル「DD・メリディアン・パーク」内のビル6棟を組み込む。複合ビルにはフィリピン経済区庁(PEZA)の本庁などが入居している。 発行口数は59億4,249万口、応募超過の場合は5億9,425万口を追加で発行する予定で、1口当たり2.25ペソで売り出すことを想定している。7割以上を外国人投資家に売り込む。上場の共同主幹事には、クレディ・スイス、DBS銀行、野村証券、PNBキャピタルなどを指名した。 REIT市場が形成され始めた背景には、政府による法整備がある。政府は市場活性化に向けて今年1月に関連法を改正し、税制優遇措置の適用基準となる最低浮動株比率(MPO)を33%に引き下げるなど、複数の規制を緩和した。 国内では2009年にREIT関連法が施行されたものの、施行細則の条件が厳格で上場は実現していなかった。ただ法改正後の今年8月、Aリートが国内初のREITの上場に踏み切ったのを皮切りに上場機運が高まった。…

フィリピンの主要な経済圏として有名なマカティ市ですが特に中心部のCBDでは主要な住民ともいえる外国人が、軒並み退去して自国へ退避する事例が多発しています。結果、空室率の増大はやむを得ないでしょう。 一般に空室率の増加は賃料の低下を招き、賃料はそのまま物件の価値すなわち住宅価格に直結します。今回賃料の低下と住宅価格の低迷といったマクロな指標も、日々のミクロな賃貸活動に紐づいて結果として現れてきているという印象です。   以下、NNAより抜粋 住宅価格と賃貸料、マカティ市は低迷も 中国の海外不動産情報サイト大手居外網(Juwai.com)などを運営するジュワイIQIによると、新型コロナウイルスの影響などで、フィリピンのマニラ首都圏マカティ市で2021年も不動産市場の低迷が続くと予想している。20日付ビジネスワールドが伝えた。 フィリピンの不動産販売192社へのアンケートを実施し、20年10~12月期の住宅市場の動向に関するリポートをまとめた。マカティ市の住宅価格を見ると、21年7~9月期までに前年同期比2.3%下落すると予測。22年7~9月期までには回復するものの、上昇率は14.8%と、全国平均を下回るとみている。 住宅の賃料については、21年7~9月期までに6.6%下落すると予測。22年7~9月期までには12.3%上昇すると見込んでいる。 マカティ市では18年までの9年間で中央商業地区(CBD)の住宅価格が2.3倍近く上昇し、高値への警戒感が出ていると指摘。新型コロナの感染拡大の影響で、外国人による購入が減っていることも回復が遅れる要因になると分析している。 一方、全国を見ると、住宅価格は21年7~9月期までに2.3%上昇し、22年7~9月期までには16.9%に上昇する見込み。住宅の賃料についても、全国では21年7~9月期までに1.9%、22年7~9月期までに13.2%上昇すると予測した。

不動産の大手デベロッパー各社はリートを組成上場させることでさらなる資金調達を検討しているようです。今回記事のあがったロビンソンランドは自社保有の25棟のオフィスビルをリート保有に選定できるとして、リート上場をもくろんでいることを明かしました。 このほか記事中にあるダブルドラゴンプロパティや開発大手のメガワールド社もリート組成を検討していることが過去の記事から発表されています。 以下NNAより抜粋 不動産ロビンソンズ、来年REIT上場計画 フィリピンの不動産開発会社ロビンソンズ・ランド(RLC)は6日、2021年にも不動産投資信託(REIT)の上場を検討していると発表した。既存の複数のオフィスビルをREIT物件に組み入れる意向を示している。 同社は現在、REITの投資物件に選定できるオフィスビルを25棟所有している。賃貸可能面積は計60万平方メートル以上に相当すると説明した。ただ、計画についての詳細は明らかにしなかった。 8月には大手財閥アヤラ・コーポレーションの不動産子会社アヤラ・ランド(ALI)が、国内初のREITの上場に踏み切った。不動産開発会社ダブルドラゴン・プロパティーズもREITを上場し、20~25年にかけて物件を拡大する計画を示している。

不動産大手仲介会社の情報によると、首都圏の高級住宅市場では依然堅調に価格が推移しているとのこと。記事から察するにここでの価格推移とは賃料のことの様で、中程度の価格層で空室率の上昇から賃料下落を認めるものの高級住宅では一部値下がりでとどまっている様子。 中程度の価格層ではやはり単身やカップルなどの外国人層が軒並み帰国しており、空室率の上昇は避けられない結果、賃料下落は必然的な流れ。ここで堅調を維持できているのはフィリピン人富裕層が借りている戸建てまたはコンドミニアムのファミリータイプと推察します。堅調というよりは動きが少なく現状維持なのだろうかとも想像します。 以下、NNAより抜粋   高級住宅市場は堅調、コロナでも=JLL 米系不動産仲介大手ジョーンズ・ラング・ラサール(JLL)によると、フィリピンのマニラ首都圏の高級住宅市場は、新型コロナウイルス下でも影響が軽微にとどまっている。6日付マニラブレティンが伝えた。 2020年7~9月期のマニラ首都圏の市場概況によると、中価格帯の住宅では需要減退による値下がりが見られるが、高級住宅の賃料はおおむね堅調に推移している。一部に値下がりした物件もあるものの、タギッグ、マカティ両市の新規物件が全体の水準を支えているという。 住宅全体の空室率は8.0%に上昇し、賃料は4~6月期から2.4%下落した。特にマニラ市で空室率の上昇が目立っている。 需要の減退を受け、来年以降は住宅の新規供給が大幅に減少する見通しだ。

コロナ禍に上場したフィリピン発の不動産ファンドA REIT。公開直後から値を下げていたA REITですがQ3は3~4%予定を上回る売り上げを記録したようです。 また、9月、10月とたて続けて新規物件取得を発表しており、コロナ下でも順調に投資を進めていく様子を見せています。 アヤラ系不動産信託、純利益8.4億ペソ フィリピンの大手財閥アヤラ・コーポレーション系の不動産投資信託(REIT)法人Aリートが10月30日発表した2020年1~9月期決算は、純利益が8億4,400万ペソ(約18億2,000万円)だった。賃貸物件の運用が堅調で、新型コロナウイルスの感染拡大に直面する中でも利益を確保した。 8月の上場後、初の決算となった。売上高は14億ペソ、EBITDA(利払い・税引き・償却前利益)は11億ペソとなり、それぞれ計画を3%、4%上回った。 賃貸収入は前年同期比9%増の11億ペソ。マニラ首都圏マカティ市のオフィスビル「マッキンリー・エクスチェンジ」を2月に買収したことや、同市で運営する複合施設「アヤラ・ノース・エクスチェンジ」の入居率が上昇したことが寄与した。 Aリートは8月、国内のREITとして初の上場を果たした。上場で調達した資金を使って不動産買収を加速させており、9月にセブ市のオフィスビル「テレパフォーマンス・セブ」を取得。10月には首都圏パシッグ市の複合ビル「The 30th」を取得すると発表した。運営する不動産の総賃貸面積は24万6,000平方メートルに拡大する見通し。 今後も資産取得を進める方針で、起債で64億ペソ、短期融資で120億ペソを調達する計画だ。